Woningmarkt

Na de Tweede Wereldoorlog kampte Nederland met een enorm woningtekort door oorlogsschade en een groeiende bevolking.^[2] Duizenden huizen waren verwoest of zwaar beschadigd. De Nederlandse overheid stampte tussen 1945 en 1970 ongeveer twee miljoen nieuwe woningen uit de grond om de acute woningnood te bestrijden.^[2]

In deze periode stimuleerde de overheid het eigenwoningbezit actief. Het inkomen van vrouwen ging meetellen voor de hypotheek en kopers mochten een steeds groter deel van het aankoopbedrag lenen.^[2] In 1950 was slechts 28 procent van alle woningen een koopwoning, maar dit percentage steeg geleidelijk.^[2]

De Nederlandse woningmarkt kent een geschiedenis van boom-and-bust-cycli, waarbij perioden van sterke prijsstijgingen worden gevolgd door prijsdalingen.^[3] Cycliciteit is een kenmerk van zowel de woningmarkt als de economie, waarbij bewegingen van koopprijzen, woningbouw en economische conjunctuur elkaar kunnen beïnvloeden en versterken.^[3]

In de periode 1975-1978 stegen de gemiddelde verkoopprijzen van woningen spectaculair. In 1978 bedroeg de gemiddelde verkoopprijs 200.000 gulden, bijna twee keer zoveel als drie jaar eerder.^[4] Na 1978 begonnen de verkoopprijzen echter fors te dalen als gevolg van de oliecrisis en oplopende hypotheekrentevoeten. In 1985 lagen de prijzen maar liefst 54 procent lager dan in 1978.^[4] Pas begin jaren negentig bereikten de prijzen weer het niveau van 1978.

Een tweede sterke prijsstijging vond plaats rond de eeuwwisseling. In 1999 en 2000 waren bestaande koopwoningen respectievelijk 16 en 18 procent duurder dan een jaar eerder.^[4] Na de financiële crisis van 2008 daalden de prijzen opnieuw. Tot medio 2013 waren de prijzen van bestaande koopwoningen 21,4 procent lager dan in augustus 2008.^[4]

Sinds medio 2013 stegen de huizenprijzen weer sterk. In januari 2022 lagen de prijzen van bestaande koopwoningen 21,1 procent hoger dan een jaar eerder, de grootste prijsstijging sinds het begin van de tijdreeks in 1995.^[4] In 2024 stegen de huizenprijzen gemiddeld met 8,77 procent op jaarbasis.^[5]

Tussen 1970 en 2023 is de gemiddelde verkoopprijs van een woning in Nederland met ongeveer 376 procent gestegen, terwijl het modale inkomen drie keer minder snel steeg over dezelfde periode.^[6] In 1995 bedroeg de gemiddelde verkoopprijs nog 93.750 euro, in augustus 2022 was dit opgelopen tot 446.263 euro.^[6]

Een woning wordt daarmee gezien als meer dan een economisch object; het is een onderkomen en daarmee een eerste levensbehoefte. Recht op huisvesting kan als een sociaal grondrecht worden gezien, waarbij de overheid een inspanningsverplichting heeft. Overheden proberen daarom op verschillende manieren de woningmarkt te reguleren, zowel bij de huurwoningen als koopwoningen. Op de huurmarkt kan dit inhouden:

• Huurplafonds.
• Wettelijke bescherming voor huurders. Zo kan in Nederland een huurcontract niet zomaar beëindigd worden en kan huur niet zomaar verhoogd worden.
• Specifieke regels betreffende onderhoud zodat de volksgezondheid niet lijdt onder achterstallig onderhoud.
• Recht op ongestoord huurgenot en privacy. Zelfs de verhuurder heeft zonder toestemming van de huurder in principe geen toegang tot het verhuurde, ook al is hij juridisch eigenaar.
• Het opzetten van sociale woningcorporaties die woningen bezitten en verhuren aan lagere inkomens.
• Maatregelen ter beperking van leegstand en speculatie.

Ook de koopmarkt wordt vaak gereguleerd. Het eigen woningbezit wisselt per gebied en per land. Dit is mede afhankelijk van economische factoren en de sturingsmechanismen van de overheid. In veel landen waar de overheid streeft naar een zich vergrotend eigen woningbezit bestaan stimuleringsmaatregelen als de mogelijkheid om aankopen via een gegarandeerde lening gefinancierd te krijgen of belastingtechnische maatregelen. In Nederland is een bekende belastingtechnische maatregel de hypotheekrenteaftrek.

De Nederlandse overheden, rijk, provincie en gemeenten, hebben een grote invloed op het functioneren van de woningmarkt. Enerzijds stimuleert de Rijksoverheid de vraag door de hypotheekrenteaftrek en de huurtoeslag. Anderzijds beperkt dezelfde Rijksoverheid het aanbod door de woningcorporaties zwaar te belasten met verhuurdersheffing en vennootschapsbelasting. Sinds de invoering van deze belastingen is de bouwproductie van de woningcorporaties meer dan gehalveerd. De overheden beperken de bouwproductie voorts door een stringent beleid van ruimtelijke ordening.

Resultaten van enerzijds het stimuleren van de vraag en anderzijds het beperken van het aanbod zijn een toenemend woningtekort en explosieve prijsstijgingen in huur- en koopmarkt. ‘De Nederlandse woningmarkt is kapot’ wordt er wel gezegd, voornamelijk door de strenge bestemmingsplannen opgelegd door de overheid, waardoor er te weinig nieuwe woningen kunnen worden bijgebouwd.

Een opmerkelijk punt is nog dat men de prijzen die nu ontstaan op de markt gewoon ‘marktprijzen’ noemt, maar dat die prijzen ontstaan als resultaat van vraagstimulering door de Rijksoverheid en beperking van het aanbod door de overheden. Zo wordt er ook gesteld dat huurders van woningcorporaties profiteren van lagere huren (lager dan de markthuren). Anderzijds heeft ongeveer een derde van de huurders van woningcorporatie de huurtoeslag nodig om de huur te kunnen betalen. En het Nibud constateert in september 2019 dat bijna de helft van de Nederlandse huurders na het betalen van de huur te weinig overhoudt om redelijk rond te komen.

Zie grondwaardebelasting voor het hoofdartikel over dit onderwerp.

Om speculatie op grond tegen te gaan kan een grondwaardebelasting worden ingevoerd. Een grondwaardebelasting neemt financiële prikkels weg om ongebruikte grond uitsluitend voor prijsstijging in bezit te houden, waardoor meer grond beschikbaar is voor productief gebruik.^[8] Een grondbelasting verlaagt de grondprijs, als alle andere variabelen constant blijven. De huur die voor grond in rekening wordt gebracht, kan ook dalen als gevolg van efficiëntiewinsten als speculanten stoppen met het oppotten van ongebruikte grond.